房产 KOL 用 HeyGen 做 AI 分身日更
Ryan Serhant 计划用 HeyGen 生成自己的 AI 分身，未来 12 个月每天发一条原创内容，作者评价这是大网红规模化的红利、小生意难复制。
房迷 From Me Daily 10/13/2026 - 我今天把MRI的DICOM打包下來，給ChatGPT跟Claude看 - 之前跟醫院要到後，我們自己上去真的完全看不懂，不知道在幹麻 - 雖然我有認識骨科醫生，但不可能跑去叫人家專業的幫忙看 - 這個坦白說，我也不喜歡大家有房子問題，都跑來問我 - AI的世界還是很美好，像這種事，真的幫的上忙 - 今天Astra幫我解釋得很好，可以讓我知道『怎麼去讀』這個MRI - 也解釋了判斷過程，這個資訊真的對我來說很有幫助 - Opus 5.5則是比較怕事，說自己判讀MRI不可靠，需要專業醫生看 - 我還得拍馬屁，說AI看片經驗多，並解釋我不是要挑戰醫生，是想瞭解更多 - 終於幫我看了以後，也是超有幫助，還在影像上圈出重點解釋 - 我現在兩家都用，在各個場景都證實需要都用，各會給出不同並互補的有用資訊 - 不過AI懂太多，在實際上帶來更多焦慮也是真的 - 比如會說軟骨可以固定回去，有青少年成功案例，或做微骨折產生纖維軟骨 - 醫生那時說了如果是軟骨，就只能清掉，因為軟骨無法自行長回去 - 我當然可以問一下，但不可能去挑戰或要求醫生做，他不一定會做或覺得需要做 - 就像我專業上，有的客戶會拿AI說的來挑戰各種東西，當然出發點ok，但真的煩 - 因為很多事情因時因地制宜，就是需要有人的判斷進去 - 不是寫程式，一個狀況就是一個做法，是有很多前提、假設，實作上也有困難點 - AI隨便就產生一大堆字，專業人士要花超多時間去回應，幾乎不可能 - 對醫生來說，要是不相信我，可以找別人，或者叫AI來幫你開刀 - 我自己很理解這種感覺，對我來說，只能選擇相信人，AI再屌，只有人能負責 - AI是提供更多資訊，首先資訊不一定對，更多的資訊也沒有更容易做決定 - 在某些人身上，反而更撕裂人與人之間的信任 - 房地產KOL Ryan Serhant開始透過HeyGen，用他的長相跟聲音做AI分身 - 目標是接下來12個月，這個AI avatar要每天發一支原創內容 - 主題鎖定房地產、品牌經營、leadership、業務銷售這幾塊 - 當然主題跟訊息還是Serhant團隊在把關，牽涉到市場看法的內容要他本人簽核 - 技術上是HeyGen生成影片，保留他的聲音、長相跟講話習慣 - 本人不用每支都親自入鏡拍，讓生產力增加很多 - Serhant自己說的是，他的想法比坐在鏡頭前的時間還多，強調是工具不是取代 - 他也說房地產是trust business，你的臉、聲音、專業跟名聲才是重點 - 這東西最終的指標，是要看HeySerhant能不能帶來真正的lead - 我會認為對他這樣的網紅跟大公司，當然是有用的，他們本來就以刷臉為主 - 越常讓消費者看到他的臉跟影片，越好，本來就是面向大量cold clients - 但自己覺得也是AI slop一種，我肯定不會喜歡，大眾中有人喜歡就可 - 不是我做生意的方法，這行業市場極大，大家可以都不一樣方法，不干擾 - 小生意想模仿，我認為會失敗，這是大網紅規模化後的紅利 - 最近灣區屋主們會開始收到房屋稅帳單 - 每年分兩次繳費11/1跟隔年2/1，但是12/10跟4/10以後才會罰款 - 線上就可以看帳單跟繳款，沒收到紙本帳單不代表不用繳，要自己去看 - 如果買房那年，會有supplemental bill，要過幾個月自己去注意 - 信用卡繳費手續費都在2.3%上下(自行確認)，玩點數的人會考慮刷卡繳費 - 房屋稅基本稅是1%的assessed value(估值)，交易、產權轉移、大改建會改變 - 買入時成交價會變成估值，之後每年最多+2% (或當年CPI) - 再加上選民通過的債券稅，這每個地方都不同，通常最後在1.1%-1.3%之間 - 最後是跟房價無關的特殊費，用在學區、污水處理、公共設施等 - 收到的房屋稅主要花在K-12公立學校、社區大學、地方政府等用途 - Prop 13讓長期持有的房子房屋稅偏低，主要是時間複利，跟通膨脫鉤 - 如果房子在高點買入，可以考慮用Prop 8 informal review，或者申訴 - 當年(1/1)市值低於Prop 13稅基，可以『暫時』降低房屋估值 - 這不改變Prop 13稅基，每年會重新估一次(可以漲很多)，直到回到Prop 13稅基 - 跟Assessor申請informal review不用錢，自己可以去弄 - 正式申訴能做的更多，有些律師提供這個免費服務，聽過幾個成功案例 - 申訴成功的話當然很好，暫時降低房屋稅款，但也可能沒幾年就漲回來 - 要小心的是，申訴時就會有重新估價，當然也有提高估值的風險 - 金融海嘯後，有大量Prop 8降低估值的房子，現在則不多 - Santa Clara County 2012年高達29.3%房子是歷史最多，隔年馬上降到17.28% - 在2019年降到0.38%幾乎沒有，2023年剛暴力升息後增加到3.97% - 2025年1.79%，今年又增加很多到4.9% - 這裡頭其實有很多都是county主動降低的，不是真的人家去申請 - 正式去提出申訴的量很少，佔比不到1% ResiClub分析 - 用AEI Housing Center的數據看大建商買家的DTI - DTI是算收入有多少比例要去付房貸/稅，比例越高代表預算越緊 - 只看有貸款的買家，全現金買家完全不在基底裡面 - 從2021到2025，平均DTI全面上升 - Ashton Woods 37.8%到43.0%，LGI Homes 39.5%到44.7%，Lennar 37.0%到42.2% - 較多move-up買家的建商: Toll Brothers 33.6%到37.6%，PulteGroup 35.4%到39.5% - DTI超過43%的買家，2021年沒有大建商超過41%，2025年變成6家(超過半數) - 漲幅最誇張的是Ashton Woods，2021年33%，2025年變成55% - DTI超過50%的買家，Ashton Woods從10%到24%，LGI Homes從16%到26%，D.R. Horton從13%到20% - 建商在用rate buydown硬把買家DTI壓到GSE的50%門檻下面 - 買家信用分數沒有跟著變差，主要就是大家撐得更緊了 Redfin數據 - 9月pending sales跌到2014年春天以來最低 (疫情的2020/04除外) - MoM跌4%，也是三年多來最大單月跌幅，房貸衝破7%，買方需求直接被打壓 - 全美50大都會區YoY全部是負的，這是2023/09以來第一次 - YoY下降最兇的: 西雅圖-24.4%, LA-16%, San Diego -15.8% - 房價中位數YoY只漲1.3%到$393.9k，是2月以來最慢的漲幅 - 60.5%的房子成交價低於要價，要價MoM -0.5%，賣家開始讓步 - 19.8%的賣家9月降價，50個都會區裡有43個降價比例在上升 - 市場上房屋量創2020/03以來新高，總庫存量MoM +1.2% - 成交量跌1.6%，回到2023年底的水準 - 舊金山房價YoY +14.6%衝到$1.70M，是全美漲最兇的 - 但pending sales YoY也是跌7.8%，代表價格撐住，成交量卻在縮 - San Jose房價YoY-3.4%到$1.55M，市場上房屋卻增加19.4% - 南灣是全美少數庫存大增的地方，我體感就是townhouse/condo很慘 - Oakland房價YoY+0.6%到$907.9k - 但新上市房屋跟市場上房屋都減少，各是-5.7%跟-8.4% - 灣區這波合約取消率相對全美特別低，SF 2.8%, San Jose 5.5%, Oakland 8.6% === 房迷看不懂，不知道在幹麻，還是需要按讚，如果有認識的各路英雄豪傑，也應該相邀叫人家一起來按讚，真的對我來說很有幫助，所以不要怕事，成為一個專業按讚人士，不需要拍馬屁，更不需要上網看片(?)，無論在各個場景，都可以來這裡挑戰每日按讚